1貧乏
長引くコロナ禍にもかかわらず、
不動産市場の表向きの数字だけは、まだそこまで悪くはないようですね。
ただ物件の動きは鈍いようです。
この要因を探っていくと、購入者の年収による「コロナ格差」なんだとか。
年収500~700万円で住宅ローンを抱えている世帯は、
ローン返済が厳しくなる人が多いようで、
大量のマイホーム売却が発生するのではと専門家が予測しています。
払えないと家を失い、借金だけが残るという厳しさ。


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新築マンションは不動産経済研究所などが市場の動向を発表しているが、概ね好調とされている。しかし、新築の場合はデータ作成の基本が売り主企業の自己申告に基づくものなので、実態を正確に反映しているとは言い難い。売り主企業は自社の開発物件が販売不調だと認めることはほとんどない。どんな場合でも対外的には好調だと広報するものだ。

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 私は東京23区と神奈川県の川崎市、さいたま市の浦和区で販売されている新築マンションの建築現場を隈なく調査して、物件別に評価を行った資産価値レポートをネット上で販売している。カバーエリアで販売中のほぼすべての新築物件は、3か月に一度ネットなどで販売状況をチェックしているのだ。



 その肌感覚から申し上げると、都心エリアの高額物件はすこぶる動きが鈍い。また、遠隔郊外の価格が低廉な物件も、あまり動いていない。それなりに動いているのは、近郊エリアの一部、たとえば23区でいえば中野区や目黒区、品川区、江東区の湾岸エリアなどだ。しかし、好調というほどでもない。

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【年収600万円未満】郊外の大規模マンション購入に動けず
 日本経済は2020年4─6月期は大きく落ち込んだが、7─9月期は少し回復した感じだった。しかし、今またコロナ第3波が押し寄せて経済は減速気味ではなかろうか。多くの人々の収入も落ちていると思われる。

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 であるにもかかわらず、首都圏の中古住宅市場は好調。新築マンション市場も何とか売れ行きを保っている。このことをいったいどう考えるべきなのか。

 私は、住宅購入者たちの中で年収による大きな「コロナ格差」が発生しているのではないかと想定している。

 まず、世帯年収が600万円未満の中堅所得者の下位層では、収入減によって動きが取りづらくなっている。コロナによって最も打撃を受けているのはこの層で、唯一購入しているのは、遠隔郊外の格安中古戸建てではなかろうか。価格であれば2000万円くらいまでの物件がよく動いている。

 だが、彼らが本来購入対象とする、郊外で開発分譲されている新築大規模マンションは、首都圏のみならず近畿圏でも凍ったように動いていない。

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【年収700万円~1000万円】住宅ローン抱えるファミリー層が窮地に
 次に世帯年収が700万円から1000万円あたりの中堅上位層は、テレワーク用の「プラス1部屋」や「共用施設の充実」を求めて、近郊や湾岸エリアにある中古マンションの購入を急いでいる。ちょっと危ない購買行動のように思えるが、住宅ローンが昨年の年収で審査される今年のうちに住宅を買ってしまおうという動きも多いという。

 だが、この中堅上位層は、残業やボーナスの大幅減で今年の年収を大幅に減らしているケースも多そうだ。

 特に住宅ローンを抱えているファミリーはコロナ禍で家計が苦しくなっている。このクラスはほとんどが給与所得者なので、残業やボーナス減が家計を直撃する。今後、任意売却に追い込まれるケースは、この層から大量に出てきそうだ。
https://bit.ly/3rXp5hk(情報源)

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