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そんなオーナー様の不安を解消する方法としてよく耳するのが「一括借り上げ・家賃保証」という言葉です。



一般的に一括借り上げ・家賃保証というのは、空き部屋が出ても家賃を保証してくれることを意味します。しかし、そんな甘い話、本当に信じていいのでしょうか。

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大抵の借り上げ業者の営業マンはこう言います。

「黙っていても家賃収入が入ってきます！」「30年間こちらで家賃保証をするので大家さんは安心してください！」「管理もこちらでするので大家さんの手間もかかりませんよ」

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賃貸経営には、大なり小なりリスクが伴うものです。本当にこんなうまい話があるのでしょうか。融資という多額の借金を抱えるのは大家さん自身です。それにも関わらず、借り上げの本質をよく知らないまま業者の言葉を鵜呑みにしてマンションを建築してしまい、後で後悔する大家さんが後を絶ちません。

「30年間家賃保証するので安心してください」の嘘
世の中、うまい話は、そうそうありません。特に投資というものに関しては必ずリスクが伴います。「長期一括借り上げ」といっても安心はできません。そこにはリスクがあります。

私の経験では「30年間家賃保証をするので安心してください」と言っていても、4～5年もたてば空室が目立ち始めてくるのですが、ほとんどの場合、オーナーさんが家賃保証をその会社に請求しても相手にされず、挙句の果てには保証されているはずの家賃を下げさせられてしまいます。「30年間家賃保証するので安心してください」という甘い言葉も10年たてば真っ赤なウソだったということもよくある話なのです。

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ある地主様の事例
この方は、もうすぐ相続が起こりそうだということで、お父様が所有している畑を有効活用し、資産の圧縮を考えていました。

そのタイミングに、あるハウスメーカーの「30年間家賃が下がらず、経営も安定する」という提案があり、30年一括借り上げをするということで、木造のワンルーム賃貸アパートを建設したといいます。

しかし、「30年間は経営は安定だ」と安心していたのもつかの間、9年目あたりから空室が目立ちはじめ、ハウスメーカーの営業マンが家賃の値下げ交渉をしてくるようになったのです。「家賃の保証はする」と言っていたじゃないですかと言ったものの、「交渉に応じていただかないとサブリース契約を継続できない」の一点張りです。

そもそも、この地主様の土地は駅からも遠く、近くには商業施設も少ない住宅街にありました。このような場所にワンルームマンションの需要があるのでしょうか。

このハウスメーカーは、アパートの建築をするときに、そこに賃貸の需要があるかどうかをよく調査せずに自社の商品を当て込んでいただけで、近い将来、空室だらけになってしまうのは目に見えています。

結局、「家賃交渉に応じないと、サブリース契約を解消します」という半分脅しともとれるようなことを言われ、10年目、12年目と2度に渡り家賃の下落交渉に応じることになりました。15年目の今、サブリースで一定の賃料は入りますが、そこから水道代、電気代、固定資産税などのランニングコストを差し引くと結局「赤字」経営になってしまします。
https://news.livedoor.com/article/detail/19014983/（情報源）

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