悪夢の・・・マイホーム購入
いつかは値が上がるという土地神話は、既に崩壊しています。
ランニングコストを考えれば、マイホーム購入は悪夢の入り口で、
住宅ローンが払えずに破綻するのは、よくあるパターンですね。
生前整理で別荘地を手放したのに、
手数料などを払うとマイナスになったケースまであります。
高い買い物だけに、失敗すれば取り返しがつきません。


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◆家や土地が「売るに売れない」負動産地獄の恐怖

家を買うと、「マイホーム」という言葉がいかにむなしいものであるかを思い知らされる。

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マンションのセールスマンの殺し文句は「家賃を払うぐらいなら、月々同じ住宅ローンの支払い額で、今と同じ間取りの部屋を買えますよ」だろう。



賃貸マンションに住んでいると、この言葉は実に心に響く。これは家が「資産」だという思い込みがあるためだ。

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そろそろ、この考え方を変えないと、人生設計を誤り「不動産」が売るに売れない「負動産」へと転落する「負動産地獄」への道を歩むことになる。

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かつては、「住宅すごろく」という言葉もあった。結婚したらマンションを買う。子どもが生まれる頃には値上がりしているのでこれを売ると、ローンを返してもお釣りがくる。それを頭金にしてより広いマンションを買い、最後は一戸建てに買い替える。

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◆「土地神話」はもう昔話でマイホームは「悪夢」

「土地神話」の時代は、借金して家を買っても、値上がりの波に乗ることができた。いざとなれば、売って借金を返すこともできた。しかし、今は借金の返済が滞ると、銀行がすぐに裁判所の競売にかける。現在、東京地裁の競売にかかっている東京23区内のあるマンションは、2015年8月に建ったばかりなのに、2LDK56平方メートルの部屋に裁判所がつけた評価額は2170万円だ。

裁判所が競売の入札参加者のために作る「現況調査報告書」によると、2017年6月には管理費などの滞納が始まり、2018年11月の調査時点で滞納額は約23万円となっている。報告書に添付されている室内の写真は、スーパーの袋に入ったゴミでリビングの床が埋まり、ゴミ屋敷のようだ。所有者にとってマイホームは「悪夢」に変わってしまった。

こうした住宅ローン破綻は珍しい話ではなくなったが、ローンを払い終えたら負担がなくなるわけではない。都内の最寄り駅から歩いて10分ほどの4LDK82平方メートルのマンションは、築20年近いが、1カ月の管理費が約1万円、修繕積立金が約1万4000円かかる。さらに、固定資産税が年間約12万6000円なので、これだけで年間約41万円になる。この条件で新築だと、5000万円はくだらないが、裁判所の評価額は2175万円だ。

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このような負担は、物件の値段が下がっても容赦がない。箱根湯本駅から3キロほど離れた4LDK153平方メートルで、温泉付きの超豪華リゾートマンションについた裁判所の評価額は422万円。管理費が約4万5000円、修繕積立金が約1万6000円、温泉使用料が約2万3000円などで、1カ月に計約8万4000円になる。固定資産税は年に約21万5000円なので、維持管理費だけで年間約122万円にもなる。

調査報告書には「ほこりや家具などの状態から長期にわたり使用されていない様子」とあるが、管理費などの滞納は2016年7月からとなっているので、それまではなんとか払ってきたことになる。しかし、裁判所から郵送した所有者あての照会書は「あて所に尋ねあたりません」と、返送されてきたという。

われわれから見ると重く見えるこうした負担も、お金がある人にとっては軽く見える。しかし、人生は長い。事業がうまくいくときもあれば、そうでないときもある。サラリーマンをしていてもリストラは珍しくなく、高齢期に仕事があるとは限らない。年金は減り続けている。土地建物にかかる固定資産税は、年々少しずつ下がるが、一定額で下げ止まる仕組みになっている。

◆ランニングコストの重さが負担となり大問題に

負動産の問題が難しいのは、いまだに「土地神話」の余韻が残っていることだ。

大分県に住む男性(78歳)は、バブル末期の1991年初め、静岡県・伊豆半島の丘陵地の一角に約300平方メートルの別荘地を購入した。契約は東京・帝国ホテルのラウンジだった。当時は首都圏暮らしのサラリーマンで、周りには別荘を持って余暇を楽しむ仲間たちがいた。夫婦でドライブしながら物件を探し、1300万円の大枚をはたいた。

購入後、人生設計が変わり、空き地のままにしていた。ところが、別荘地の管理費として年間4万6000円ほど、固定資産税約7000円の計5万円以上が毎年出ていった。

娘が2人いる。どちらかが欲しがるだろうと考え、将来相続しないかと持ちかけたが、どちらからも「いらない」と断られた。思わぬ反応に落胆したが、そのときはまだ売れるだろうと思った。そこで、手放そうと100万円で売り出したが、いつまで待っても売れない。そこで、固定資産税の支払いを求める市役所に寄付を申し出てみたが、「そのような制度はない」と門前払いされた。

25万円、18万円と売値を下げても売れず、10万円でやっと買い手がついた。買値の130分の1になっていた。手数料や宣伝費として仲介した不動産業者に約21万円支払ったため、この取引だけで差し引き11万円のマイナスになった。

それでも男性は「ほっとした」と話す。それは、持っているだけで必ずかかる費用がなくなるためだ。今回持ち出しになった費用は2年で取り戻せる。

「あの世に持っていかずに済んでよかったです。売れなかったら、子どもたちに管理費や固定資産税の負担を残して迷惑をかけるところでした。これも断捨離の1つかもしれませんね。土地さえ持っていれば大丈夫、という当時の『土地神話』に押し流されてしまったことは、二重丸、三重丸で反省しています」
https://bit.ly/2GSJPCq

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